Vad skiljer en oäkta från en äkta bostadsrättsförening?

Många, även medlemmar bostadsrättsföreningars styrelser, har en oklar bild av vad som skiljer en oäkta bostadsrättsförening från en äkta och vad skillnaderna innebär i praktiken. Ämnet är särskilt aktuellt sedan 2016 eftersom lättnadsreglerna som minskade de negativa skatteeffekterna av att bo en oäkta förening nu har upphört att gälla.

Bedömningsreglerna som Skatteverket använder är en aning komplicerade men en förenklad beskrivning är att en äkta bostadsrättförening till 60% skall bestå av privatägda bostadsrättslägenheter (det som Skatteverket kallar kvalificerat underlag). D.v.s. en bostadsrättslägenhet som ägs av en fysisk person. Lokaler, hyresrätter och bostadsrätter som ägs av juridiska personer räknas som icke kvalificerat underlag. Garageplatser kan i vissa fall räknas till det kvalificerade underlaget. En bostadsrättsförening som inte uppnår 60% kvalificerat underlag skall beskattas som en oäkta bostadsrättförening.

Tyvärr räcker det inte med att jämföra föreningens totala intäkter från månadsavgifter och lokalhyror.Istället skall man räkna ut vad bruksvärdeshyran hade varit för samtliga privatägda bostadslägenheter i föreningen om de hade varit hyresrätter. Sedan jämför man denna påhittade intäkt jämförs med föreningens intäkter från hyresrättslägenheter och lokaler. Taxeringsvärdet för en bostadsrättsförenings fastighet beräknas på ett liknande sätt. Därför är den enklaste metoden för att undersöka om en förening kan klassas som äkta eller ej att titta på fördelningen av taxeringsvärdet för fastighetens byggnad. Taxeringsvärdet framgår i regel av föreningens årsredovisning. Om mindre än 60% av taxeringsvärdet tillhör bostäder jämfört med lokaler finns det anledning att undersöka saken närmare.

Om föreningen klassas som oäkta anses dess medlemmar, återigen något förenklat, ha förmån av att vara delägare i en verksamhet som får stor del av sina intäkter från kommersiell verksamhet. Därför måste medlemmarna i en oäkta förening ta upp ett förmånsvärde som förenklat utgör skillnaden mellan din månadsavgift och vad en bruksvärdeshyran hade varit om din bostadsrätt hade varit en hyresrätt. Om du till exempel har 100 kvadratmeters lägenhetsyta med en månadsavgift på 4 000 kr jämfört med en normal bruksvärdeshyra för motsvarande lägenhet som hade legat på 10 000 kr, så anses förmånen vara 6 000 kr i månaden x 12 månader vilket ger ett förmånsvärde på 72 000 kr per år som skall redovisas och beskattas som kapitalinkomst till normalt 30% i skatt. Det ger dig en extra utgift på 1 800 kr/mån. Tidigare har det funnits undantagsregler som i praktiken tog bort effekten av förmånen men dessa är nu avskaffade.

En annan skillnad är att du inte kan få uppskov med tidigare reavinster när du köper en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening. Du får inte heller skjuta upp din vinst vid försäljning av en bostadsrätt i en oäkta förening.

En helt nybildad förening klassas som oäkta det första verksamhetsåret i de fall där föreningen inte ägde fastigheten den 1 januari det aktuella året. Detta innebär bland annat att du från årsskiftet får betala 25% i reavinstskatt (tidigare 30%) om du säljer en nybildad bostadsrätt det första året, jämfört med normalt 22%. I detta fall får du dock ändå uppskov med vinsten enligt normala regler.

REFERENSER

Vi på Gleipnergruppen är specialiserade på projektering, upphandling, förmedling, avtalsjuridik och byggteknik/projektledning
avseende konvertering av råvindar till bostäder. Här nedan delar vi stolt med oss av vårt kunnande från vårt dagliga arbete.

Brf Formen 1


Råvind på 750 kvadratmeter ska säljas för att byggas om till lägenheter.

HSB Brf Färjan


Vindsbyggnation om ca 330 kvm, förrådsflytt, takomläggning och hissuppgradering.

Brf Bananen 6


Byggnation av nya lägenheter i 2 st råvindar om ca 250 kvm, balkongbygge, mm mm.

Brf Bergamotträdet 15


Vindsbyggnation om ca 185kvm samt förrådsflytt och takomläggning med mera.

Brf Renen 1910


Vindsinredning om ca 350 kvm, justering av hiss, ny förråd i källare etc.

Brf Volontären 24


Vindsinredning om ca 160 kvm samt en underliggande lägenhet om 35 kvm m.m
top