Att bygga om butik till bostad

De senare årens prisuppgång på bostäder innebär att bostadsrättsföreningar bör utvärdera huruvida fastighetens ytor nyttjas optimalt.

Nuvarande kontor- och butikslokaler kan många gånger med enkla medel anpassas och omvandlas till bostäder.

Vilket kan innebära att föreningen får ett rejält tillskott i kassan samtidigt som föreningen slipper att administrera hyresgäster.

Grundläggande kalkyler krävs för att bygga om butik till bostad

Det gäller dock att göra en grundlig utredning och noggranna kalkyler på de olika möjligheterna som finns inom fastigheten.

Många föreningar, på framförallt mindre trafikerade gator, har redan påbörjat denna process och insett att uthyrning både är mer komplext och i regel mindre lönsamt än bostäder.

Ytor som tidigare varit kontors- eller affärslokal, extra tvättstuga, samlingsrum, outnyttjad källare eller styrelserum görs med fördel om till bostäder.

 

Fördelar av att bygga om ytor till nya bostäder

Fördelarna med detta är:

  • Förstärkt medlemsantal i föreningen
  • Föreningen får en minskad skuldsättning per kvadratmeter eftersom fler medlemmar delar på föreningens gemensamma skulder
  • Minskar driftskostnaden per kvadratmeter eftersom fler lägenheter delar på underhållet.
  • Är bostadspriserna i området tillräckligt höga blir det ofta ett överskott som kan användas till att amortera befintliga lån eller finansiera framtida underhåll.
  • Är föreningen oäkta finns ytterligare skäl då föreningen till följd av ett sådant projekt kan komma att omklassificeras till en äkta förening, vilket är skattemässigt väldigt fördelaktigt. Läs mer om äkta och oäkta Brf. 

 

Hur går det till när en butik ska omvandlas till bostad?

Innan dess att en lokal kan utvecklas till nya bostäder krävs att ett flertal steg avklaras, som vart och ett kräver sin specifika expertis.

För en lyckad process fordras förståelse för föreningsdemokrati, god kännedom om juridiska och byggtekniska aspekter och en tydlighet och processmässig erfarenhet i kontakter med stadsbyggnadskontoret och relevanta myndigheter.

Därutöver krävs förståelse för hur nya bostäderna bäst utformas och planeras för att skapa så attraktiva lägenheter som möjligt som väl möter spekulanternas efterfrågan i det specifika området.

Samtliga moment vävs samman för att skapa bästa möjliga lönsamhet.

Slutmålet är givetvis att föreningen ska göra en så bra och trygg affär som möjligt i samband med att föreningens lokal utvecklas och byggs om till nya bostäder.

 

Vad styrelsen bör tänka på?

Inför en ombyggnation av butik, kontor, vind eller eller annan yta till bostad bör styrelsen noga utreda både de byggtekniska, arkitektoniska och ekonomiska förhållandena.

Allt underlag bör sedan redovisas till övriga medlemmar i form av ett beslutsunderlag.

Bostadsrättslagen kräver att beslut om ombyggnation fattas av föreningens medlemmar på en föreningsstämma.

Ett väl utformat beslutsunderlag och korrekt genomförd föreningsprocess är viktigt för styrelsens ansvarsfrihet.

I vissa fall kan föreningen komma att behöva anmäla ärendet till hyresnämnden för godkännande.

Besitter inte styrelsen den branschspecifika kompetensen internt bör stöd anlitas.

 

Krävs bygglov för att bygga om butik eller annan yta till bostad?

Ja, till en början behöver föreningen utreda om ombyggnationen tillåts enligt gällande detaljplan.

Många kommuner vill gärna att butikslokaler, framförallt mot gatan, bevaras eftersom det skapar en livligare stadsbild.

Skulle inte detaljplanen medge att ytan i dagsläget byggs om kan föreningen ansöka om att ändra detaljplanen.

Att ändra detaljplanen är dock en komplex och kostsam process och något föreningen måste överväga noggrant innan en sådan process påbörjas.  

Om detaljplanen medger ändrad användning blir nästa steg att undersöka de tekniska förutsättningarna. På lokaler som byggs om till nya bostäder ställs motsvarande krav som för nyproduktion.

Funktioner såsom VVS, värme och ventilation behöver givetvis anpassas, men även brand, akustik, tillgänglighet, konstruktion med mera behöver uppfylla de gällande regelverken. 

En ändrad användning, dvs från att ytan nyttjas som butik eller kontor till att bli bostad kräver alltid bygglov.

Bygglovet behöver anpassas utifrån fastighetens tekniska förutsättningar men även utifrån kulturhistoriska värden.

 

Summering av positiva effekter av lokalkonvertering

  • Köpeskillingen kan användas till att amortera lån eller täcka underhållsbehov
  • Löpande intäkter i form av avgifter från nya medlemar 
  • Fler medlemmar som delar på föreningens kostnader
  • Möjlighet att sänka årsavgifterna
  • Fler medlemmar att fördela föreningens förtroendeuppdrag på
  • Förbättra föreningens förutsättningar att klassas som en äkta föreningen (gäller oäkta föreningar)
  • Möjlighet att under förmånliga former utföra övriga renoveringar i samband med projektet
  • Minskad belastning för styrelsen att hantera hyresgäster

 

Hur ska en föreningsstyrelse resonera inför en potentiell konvertering till bostad?

Styrelsen bör skapa sig en förståelse för och agera för att säkerställa att bostadsrättslagen följs.

De vanligaste frågorna handlar om huruvida det är möjligt att göra bostäder av en lokal och hur mycket intäkter en ombyggnation kan ge föreningen.

Det är också viktigt för en förening att väga värdet av bostäder mot värdet av att hyra ut ytorna, en köpeskilling kan vara lockande för en förening men för vissa lokaler på attraktiva adresser är hyreslokaler det mest lönsamma alternativet över tid.

Därför bör ekonomiska kalkyler utföras för både kort- och lång sikt.

 

Vad är lokaler värda?

Värdet av föreningens lokalytor deriveras från det slutliga bostädernas värde.

Område, lokalens storlek, potentiell takhöjd, möjliga planlösningar, utsikt m.m. är faktorer som spelar in.

Vidare är faktorer som föreningens ekonomi, fastighetens skick i övrigt, tillgång till hiss och om vilken våning lokalen ligger av avgörande betydelse för värdet.

En värdering av lokalytan baseras på det potentiella värdet för de blivande bostäderna och kostnaden för genomförande av ombyggnationen.

Föreningens slutliga ersättning för ytan baseras även på affärsmodell, risk och styrelsens egna önskemål om tidsinsats och engagemang.

 

Om Gleipnergruppen- Vi bistår styrelsen med engagemang och expertis

Gleipnergruppen stödjer bostadsrättsföreningar som står inför möjligheten att utveckla nya bostäder i befintlig fastighet.

Med ledande kompetenser och lång erfarenhet av utvecklingsprojekt stödjer vi styrelsen i de utmaningar ett utvecklingsprojekt innebär.

Vi har genom åren bistått många bostadsrättsföreningar att realisera sina lokalkonverteringsprojekt, från idéstadiet till att nöjda nya bostadsrättsinnehavare och medlemmar flyttat in i sina nya lägenheter.

Vi medverkar årligen till att ett stort antal bostäder skapas av råytor inom befintliga föreningar och fastigheter.

Varje fastighet och förening har olika förutsättningar men målbilden är alltid detsamma. Att genomföra ett projekt på ett så tryggt och lönsamt sätt som möjligt och därigenom optimera fastighetens ytor för att förbättra föreningens ekonomi och medlemmarnas boendemiljö. 

Något som hundratals nöjda referenser är ett kvitto på.

Kontakt

Kontakta oss för en kostnadsfri initial dialog kring ert eventuella projekt. Vi besöker er gärna för att undersöka fastighetens förutsättningar och berätta mer ingående om hur en ombyggnad av lokal till bostad går till. Därefter presenteras vi offert och rekommenderad handlingsplan.

Fyll i detta formulär för att omvandla butik till lokal.

Till formuläret

REFERENSER

Vi på Gleipnergruppen är specialiserade på projektering, upphandling, förmedling, avtalsjuridik och byggteknik/projektledning avseende konvertering av råytor såsom vindar, platta tak eller lokaler till bostäder. Här nedan delar vi stolt med oss av vårt kunnande från vårt dagliga arbete.

Brf Formen 1


Råvind på 750 kvadratmeter ska säljas för att byggas om till lägenheter.

HSB Brf Färjan


Vindsbyggnation om ca 330 kvm, förrådsflytt, takomläggning och hissuppgradering.

Brf Bananen 6


Byggnation av nya lägenheter i 2 st råvindar om ca 250 kvm, balkongbygge, mm mm.

Brf Bergamotträdet 15


Vindsbyggnation om ca 185kvm samt förrådsflytt och takomläggning med mera.

Brf Renen 1910


Vindsinredning om ca 350 kvm, justering av hiss, ny förråd i källare etc.

Brf Volontären 24


Vindsinredning om ca 160 kvm samt en underliggande lägenhet om 35 kvm m.m
top