De senare årens prisuppgång på bostäder innebär att bostadsrättsföreningar bör utvärdera huruvida fastighetens ytor nyttjas optimalt.
Nuvarande kontor- och butikslokaler kan många gånger med enkla medel anpassas och omvandlas till bostäder.
Vilket kan innebära att föreningen får ett rejält tillskott i kassan samtidigt som föreningen slipper att administrera hyresgäster.
Det gäller dock att göra en grundlig utredning och noggranna kalkyler på de olika möjligheterna som finns inom fastigheten.
Många föreningar, på framförallt mindre trafikerade gator, har redan påbörjat denna process och insett att uthyrning både är mer komplext och i regel mindre lönsamt än bostäder.
Ytor som tidigare varit kontors- eller affärslokal, extra tvättstuga, samlingsrum, outnyttjad källare eller styrelserum görs med fördel om till bostäder.
Fördelarna med detta är:
Innan dess att en lokal kan utvecklas till nya bostäder krävs att ett flertal steg avklaras, som vart och ett kräver sin specifika expertis.
För en lyckad process fordras förståelse för föreningsdemokrati, god kännedom om juridiska och byggtekniska aspekter och en tydlighet och processmässig erfarenhet i kontakter med stadsbyggnadskontoret och relevanta myndigheter.
Därutöver krävs förståelse för hur nya bostäderna bäst utformas och planeras för att skapa så attraktiva lägenheter som möjligt som väl möter spekulanternas efterfrågan i det specifika området.
Samtliga moment vävs samman för att skapa bästa möjliga lönsamhet.
Slutmålet är givetvis att föreningen ska göra en så bra och trygg affär som möjligt i samband med att föreningens lokal utvecklas och byggs om till nya bostäder.
Inför en ombyggnation av butik, kontor, vind eller eller annan yta till bostad bör styrelsen noga utreda både de byggtekniska, arkitektoniska och ekonomiska förhållandena.
Allt underlag bör sedan redovisas till övriga medlemmar i form av ett beslutsunderlag.
Bostadsrättslagen kräver att beslut om ombyggnation fattas av föreningens medlemmar på en föreningsstämma.
Ett väl utformat beslutsunderlag och korrekt genomförd föreningsprocess är viktigt för styrelsens ansvarsfrihet.
I vissa fall kan föreningen komma att behöva anmäla ärendet till hyresnämnden för godkännande.
Besitter inte styrelsen den branschspecifika kompetensen internt bör stöd anlitas.
Ja, till en början behöver föreningen utreda om ombyggnationen tillåts enligt gällande detaljplan.
Många kommuner vill gärna att butikslokaler, framförallt mot gatan, bevaras eftersom det skapar en livligare stadsbild.
Skulle inte detaljplanen medge att ytan i dagsläget byggs om kan föreningen ansöka om att ändra detaljplanen.
Att ändra detaljplanen är dock en komplex och kostsam process och något föreningen måste överväga noggrant innan en sådan process påbörjas.
Om detaljplanen medger ändrad användning blir nästa steg att undersöka de tekniska förutsättningarna. På lokaler som byggs om till nya bostäder ställs motsvarande krav som för nyproduktion.
Funktioner såsom VVS, värme och ventilation behöver givetvis anpassas, men även brand, akustik, tillgänglighet, konstruktion med mera behöver uppfylla de gällande regelverken.
En ändrad användning, dvs från att ytan nyttjas som butik eller kontor till att bli bostad kräver alltid bygglov.
Bygglovet behöver anpassas utifrån fastighetens tekniska förutsättningar men även utifrån kulturhistoriska värden.
Styrelsen bör skapa sig en förståelse för och agera för att säkerställa att bostadsrättslagen följs.
De vanligaste frågorna handlar om huruvida det är möjligt att göra bostäder av en lokal och hur mycket intäkter en ombyggnation kan ge föreningen.
Det är också viktigt för en förening att väga värdet av bostäder mot värdet av att hyra ut ytorna, en köpeskilling kan vara lockande för en förening men för vissa lokaler på attraktiva adresser är hyreslokaler det mest lönsamma alternativet över tid.
Därför bör ekonomiska kalkyler utföras för både kort- och lång sikt.
Värdet av föreningens lokalytor deriveras från det slutliga bostädernas värde.
Område, lokalens storlek, potentiell takhöjd, möjliga planlösningar, utsikt m.m. är faktorer som spelar in.
Vidare är faktorer som föreningens ekonomi, fastighetens skick i övrigt, tillgång till hiss och om vilken våning lokalen ligger av avgörande betydelse för värdet.
En värdering av lokalytan baseras på det potentiella värdet för de blivande bostäderna och kostnaden för genomförande av ombyggnationen.
Föreningens slutliga ersättning för ytan baseras även på affärsmodell, risk och styrelsens egna önskemål om tidsinsats och engagemang.
Gleipnergruppen stödjer bostadsrättsföreningar som står inför möjligheten att utveckla nya bostäder i befintlig fastighet.
Med ledande kompetenser och lång erfarenhet av utvecklingsprojekt stödjer vi styrelsen i de utmaningar ett utvecklingsprojekt innebär.
Vi har genom åren bistått många bostadsrättsföreningar att realisera sina lokalkonverteringsprojekt, från idéstadiet till att nöjda nya bostadsrättsinnehavare och medlemmar flyttat in i sina nya lägenheter.
Vi medverkar årligen till att ett stort antal bostäder skapas av råytor inom befintliga föreningar och fastigheter.
Varje fastighet och förening har olika förutsättningar men målbilden är alltid detsamma. Att genomföra ett projekt på ett så tryggt och lönsamt sätt som möjligt och därigenom optimera fastighetens ytor för att förbättra föreningens ekonomi och medlemmarnas boendemiljö.
Något som hundratals nöjda referenser är ett kvitto på.
Kontakta oss för en kostnadsfri initial dialog kring ert eventuella projekt. Vi besöker er gärna för att undersöka fastighetens förutsättningar och berätta mer ingående om hur en ombyggnad av lokal till bostad går till. Därefter presenteras vi offert och rekommenderad handlingsplan.
Fyll i detta formulär för att omvandla butik till lokal.
Till formuläret
Vi på Gleipnergruppen är specialiserade på projektering, upphandling, förmedling, avtalsjuridik och byggteknik/projektledning avseende konvertering av råytor såsom vindar, platta tak eller lokaler till bostäder. Här nedan delar vi stolt med oss av vårt kunnande från vårt dagliga arbete.
