Bygga om lokal till bostad

Fördelar med att bygga om lokal till bostad

Svåruthyrda eller dåligt lönsamma affärs- och kontorslokaler, dammiga källare och cykelrum, överdimensionerade tvättstugor, ateljéer, extra styrelserum och pingisrum är ytor som kanske har potential som bostäder.

Fördelar med att bygga om en lokal till bostad är många:

• Först får föreningen in en rejäl summa genom själva försäljningen av lokalen.
• Sedan skapas nya, löpande inkomster genom tillkomsten av ny bostadsyta.
• Samtidigt minskar underhålls- och driftkostnaden per hushåll, då bostadsrätter som standard har det inre underhållsansvaret och föreningens kostnader för det yttre underhållet fördelas på fler hushåll.

Vidare sjunker även skuldsättning per kvadratmeter för föreningar med lån då dessa kan fördelas på fler kvadratmeter och medlemmar, men än oftare av anledningen att föreningar som har lån när ett ombildningsprojekt inleds i många fall väljer att använda hela eller en del av vinsten till amorteringar.

Även bostadsspekulanter granskar nu för tiden oftare denna typ av statistik alltmer noga inför köp av bostad. För de föreningar som idag är oäkta kan ombyggnation av en lokal till bostad vara ett stort steg på vägen till att uppnå kraven för att bli bedömd som äkta, till och med avgörande.

Hur gör man om man vill bygga om en lokal till bostad?

Gleipnergruppen bistår årligen ett tjugotal föreningar i att bygga om sina lokaler till bostadsrätter.

Här följer en förkortad sammanfattning av hur ett projekt kan genomföras:

• Som fastighetsägare gäller det först att bestämma sin nivå av involvering.
• Engagemang i projektets utförande och planering.
• Det finns några olika alternativ, beroende på styrelsens/projektgruppens kompetens och möjligheter att lägga ner tid och kraft.
• Det finns olika vägar att ta för styrelsen inför och under det att en lokalyta ändras till bostadsrätt.

Två huvudspår förekommer:

• Det första är att föreningen säljer ytorna till en juridisk person som i sin tur bygger om lokalen till bostäder. Byggherren/förvärvaren säljer sedan de färdiga lägenheterna till fysiska personer som styrelsen godkänner.
• Väg nummer två är att föreningen bygger om lokalytorna till bostäder i egen regi och säljer sedan dessa direkt till fysiska personer.

Det krävs erfarenhet för att lyckas med en lokalombyggnad

Det krävs stor erfarenhet och kunskap inom de byggtekniska aspekterna vid genomförande av den här typen av ombyggnadsprojekt, i kombination med god juridisk kompetens för att skapa avtal som undanröjer och förhindrar framtida missförstånd och grunder till konflikt.

Styrelsens projektgrupp behöver kompetens inom byggteknik och plan- och bygglagen, Allmänna bestämmelser inom bygg- och konsultverksamhet samt bostadsrättslagstiftning.

Några punkter att beakta när du vill bygga om lokal:

• Upplåtelse av nya ytor brukar kräva stämmobeslut. Styrelsen bör som första steg skapa sig ett beslutsunderlag genom en förstudie av affärsmöjligheten. Detta görs genom att inventera tekniska, arkitektoniska och ekonomiska aspekter i möjligheten att bygga om lokal till nya bostadsrätter. När detta är gjort kan styrelsen gå vidare till föreningsstämma, om undersökningen visar goda förutsättningar.

• När en ny bostadsrätt tillkommer i föreningen ska insats och årsavgift beräknas.
• Om förråd behöver flyttas ska de medlemmar som har förråd lämna sitt godkännande. Om inte samtliga medlemmar lämnar sitt godkännande måste hyresnämnden även godkänna stämmans beslut.
• Eventuellt kan en ny ekonomisk plan behöva göras eller nuvarande justeras innan ny upplåtelse kan genomföras.

De olika alternativen har gemensamt att bygglov och godkännande hos Stadsbyggnadskontoret för ändringen krävs i samtliga fall.

Sammanfattningsvis finns stora vinster att hämta för landets föreningar och deras medlemmar. Vi bistår gärna er styrelse eller projektgrupp i att preliminärt utreda om möjlighet för förädling av ytor i er fastighet föreligger. Vi besöker er förutsättningslöst för en initial okulärbesiktning och genomgång av projektet.