FAQ och ordlista
Bostadsutveckling kan väcka många frågor. På denna sida har vi samlat vår ordlista med branschtermer och vanliga frågor och svar för er som vill förstå mer om att konvertera råytor.
Ordlista
Inom vår bransch används en del termer som kan kännas förvirrande för den som inte är insatt. Här är förklaringar av flera ord som ni kan komma att stöta på i processen att konvertera en råvind eller lokal.
System för ventilation i byggnader, där OVK står för “obligatorisk ventilationskontroll” och är en kontroll som görs för att säkerställa god inomhusmiljö.
Vill du att vi kontaktar dig?
Vill du få en offert eller har en specifik fråga? Fyll i formuläret så kontaktar vi dig inom kort.
"*" indicates required fields
Vanliga frågor och svar
Läs vanliga frågor och svar om lokalomvandling, råvindskonvertering, beslutsfattande och byggprocesser samt hur vi arbetar med detta.
Lokaler
Hur lång tid en lokalkonvertering tar varierar beroende på projektets omfattning, men vanligtvis tar det mellan 4 till 8 månader från godkänt bygglov till färdiga bostäder.
Ventilation, dagsljusinsläpp, tillgänglighet för rörelsehindrade och brandsäkerhet är särskilt viktiga frågor vid lokalomvandling till bostäder. Alla nya bostäder måste uppfylla Boverkets byggregler (BBR).
- Förstudie och lönsamhetsanalys
- Stämmobeslut om omvandling
- Bygglovsansökan
- Projektering och anpassning
- Byggnation
- Försäljning eller upplåtelse av nya bostäder
Föreningsformer och beslutsprocesser
I en BRF krävs normalt enkel majoritet att genomföra ett projekt och en kvalificerad majoritet (2/3) för att flytta förråd. Beslutet att flytta förråd kan även behöva godkännande i hyresnämnden. I en BF är det stadgarna som avgör hur beslutsprocessen går till och i stället för hyresnämnden hanteras oenighet kring stämmobeslut av tingsrätten.
Projektet är helt avslutat efter färdigställande, slutbesiktning och garantibesiktning. Eventuella garantifrågor hanteras av Gleipnergruppen inom avtalad garantitid.
En bostadsförening är en äldre föreningsform som inte alltid följer bostadsrättslagen. I stället gäller stadgarna och lagen om ekonomiska föreningar. Dessa föreningar kan ha andra regler för upplåtelse och försäljning.
De juridiska dokument som krävs är:
- Stämmoprotokoll med beslut
- Avtal om upplåtelse av råvind/lokal
- Bygglov från kommunen
- Eventuella överenskommelser med boende och hyresnämndsbeslut.
- Flytt av förråden kräver antingen att samtliga röstar ja, alternativt en kvalificerad majoritet motsvarande 2/3 av de närvarande medlemmarna på stämman samt Hyresnämndens godkännande av stämmobeslutet.
- Enkel majoritet om mer än 50 % för att upplåta bostäder på vinden.
För att upplåta bostäder i en lokal och ändra användningen krävs en enkel majoritet om mer än 50 % ja-röster på stämman.
Om Gleipnergruppen
Vi erbjuder en helhetslösning från idé till inflyttning:
- Förstudie och teknisk analys av fastigheten
- Framtagande av beslutsunderlag och hjälp vid föreningsstämma
- Ansökan om bygglov och hantering av myndighetskontakter
- Projektledning och entreprenadgenomförande
- Försäljning av färdigställda bostadsrätter och ekonomisk redovisning
Vi har genomfört över 80 färdigställda projekt i framför allt Stockholms innerstad och närförorter. Bland våra tidigare uppdrag finns råvindsutveckling i sekelskiftesfastigheter, omvandling av butikslokaler och skapande av nya moderna vindslägenheter i känsliga kulturmiljöer. Vår erfarenhet sträcker sig över både små och stora föreningar, och vi anpassar varje projekt efter föreningens unika behov.
Råvindar
BBR står för Boverkets Byggregler. Det är ett regelverk som styr hur byggnader ska utformas för att uppfylla krav på säkerhet, tillgänglighet, energihushållning, ventilation och brandskydd.
Vid en råvindskonvertering måste de nya bostäderna uppfylla BBR:s krav, vilket bland annat innebär:
- Godkänd tillgång till dagsljus i alla bostadsrum
- Tillräcklig takhöjd och tillgänglighet
- Energieffektiv isolering och ventilationssystem
- Fullgott brandskydd och separata utrymningsvägar
Projekteringen och bygglovsansökan anpassas därför alltid efter gällande BBR-krav.
- För att få genomföra en vindskonvertering krävs att medlemmarna röstar utifrån ett gediget beslutsunderlag, vilket vår förstudie säkerställer.
- Långa handläggningstider gör det viktigt att starta planeringen i god tid. Om önskad byggstart planeras inom två år bör processen inledas omgående.
- Förutom råvind kan även lokalytor såsom butikslokal, förskola, kontor, cykelrum, soprum och pannrum konverteras till bostäder. Om detaljplanen och fastighetens förutsättningar tillåter det kan även påbyggnad med fler våningsplan genomföras.
- Om tak eller hiss behöver underhåll är det kostnadseffektivt att göra det samtidigt med vindskonverteringen.