Kontakta oss

FAQ och ordlista

Bostadsutveckling kan väcka många frågor. På denna sida har vi samlat vår ordlista med branschtermer och vanliga frågor och svar för er som vill förstå mer om att konvertera råytor.

Ordlista

Inom vår bransch används en del termer som kan kännas förvirrande för den som inte är insatt. Här är förklaringar av flera ord som ni kan komma att stöta på i processen att konvertera en råvind eller lokal.

Allmänna bestämmelser för totalentreprenader. Används som standardavtal vid byggprojekt där entreprenören ansvarar för både projektering och utförande.
En utskuren eller indragen uteplats som ofta byggs i vindsvåningar för att skapa ljus och extra bostadsyta.
Teknisk utrustning såsom lampor, kranar och andra fasta installationer som hör till bostadens funktion.
Apparat installerad i kökets avlopp som mal ner organiskt avfall för enklare borttransport via avloppssystemet.
BBR är ett svenskt regelverk som styr hur byggnader ska utformas för att uppnå krav på säkerhet, tillgänglighet, energihushållning, ventilation och brandskydd. Alla nybyggnationer och större ombyggnader, som råvindskonverteringar och lokalomvandlingar, måste följa BBR för att få bygglov och slutbesked.
Den del av en bostad som används som faktisk boyta och som beräknas enligt särskilda standarder.
Fasadparti som skjuter ut från byggnaden och ofta är försett med fönster, skapar extra ljus och rymd.
Den som beställer och ansvarar för genomförandet av ett byggprojekt, ofta föreningen eller fastighetsägaren.
Person som ansvarar för att samordna och kontrollera byggarbetet så att det sker enligt avtal och plan.
Tillstånd som krävs från kommunen för att göra väsentliga ändringar på en fastighet, exempelvis bygga om en råvind till bostäder.
Kommunens juridiska dokument som styr hur mark och byggnader får användas och vad som får byggas inom ett visst område.
Arbete för att leda bort vatten från byggnader och mark för att undvika fuktproblem, ofta aktuellt vid källarkonverteringar.
En byggnads totala energiförbrukning och energitillförsel. En förbättrad energibalans leder till lägre driftkostnader.
Utförande av byggnadsarbeten enligt avtal. Kan vara totalentreprenad eller delad entreprenad.
Juridisk process för att förändra fastighetsindelningen, exempelvis vid sammanläggning eller avstyckning av mark eller tredimensionellt där butiker i markplan blir en fastighet och ovanliggande bostäder en separat fastighet.
Bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ där medlemmarna fattar viktiga beslut, exempelvis om råvindsupplåtelse.
Omplacering av befintliga förråd för att frigöra ytor för nya bostäder, ofta aktuellt vid råvindskonvertering.
Tätskikt som förhindrar att fukt tränger igenom väggar och golv, särskilt viktigt i badrum och källare.
En extra besiktning som sker efter garantiperiodens slut för att identifiera och åtgärda eventuella fel i byggprojektet.
Undersökning av markens bärighet och egenskaper inför byggnation, kan vara relevant vid vissa lokalomvandlingar.
Åtgärder för att stärka en byggnads grundkonstruktion, särskilt aktuellt vid tillbyggnader eller förändringar av belastning.
Myndighet som prövar tvister om bostäder, exempelvis vid motsättningar mot upplåtelse av råvindar.
Mängden tekniska installationer (el, ventilation, vatten) på en begränsad yta. Hög installationstäthet kräver noggrann projektering.
Certifierad person som säkerställer att byggprojektet följer bygglagstiftning och fastställd kontrollplan.
Ombyggnad av källarutrymmen till bostäder eller förråd, ofta för att skapa nya intäktskällor för föreningen.
Detaljerad ritning som visar hur byggnadens bärande delar ska utformas och dimensioneras.
Dokument som listar de kontroller och besiktningar som måste utföras under byggprojektet för att säkerställa kvalitet och följa lagar.
Kommunens officiella register över bostäder, används vid nyproduktion och ombyggnationer.

System för ventilation i byggnader, där OVK står för “obligatorisk ventilationskontroll” och är en kontroll som görs för att säkerställa god inomhusmiljö.

Rätt att förhandla med kommunen om att bebygga en viss fastighet, oftast inte aktuellt för råvindar men vid större ombyggnadsprojekt.
Genomgång av en byggnad för att identifiera farliga ämnen som asbest eller PCB inför rivning eller ombyggnation.
Karta över fastigheten som krävs vid ansökan om bygglov för större förändringar av byggnaden.
Möjlighet att juridiskt pröva beslut som t.ex. avslag på bygglov, sker hos länsstyrelse eller mark- och miljödomstol.
Ett bevis om inteckning i en fastighet, används vid belåning och är viktigt vid upplåtelser av nya bostadsrätter.
PBL står för Plan- och bygglagen, en svensk lag som reglerar hur mark och vatten får användas samt hur byggnader får uppföras och ändras. Lagen styr krav på bygglov, detaljplaner, tillgänglighet, energihushållning och brandskydd. PBL säkerställer att byggprojekt sker på ett hållbart och rättssäkert sätt i samhällets intresse. Vid råvindskonvertering eller lokalomvandling måste projektet följa PBL:s bestämmelser och godkännas av byggnadsnämnden i kommunen.
En grafisk redovisning av detaljplanens bestämmelser, visar hur mark och byggnader får användas.
Fasen där alla tekniska lösningar planeras och dokumenteras inför byggstart, omfattar arkitekt-, konstruktions- och installationsritningar.
En radioaktiv gas som kan förekomma i byggnader och måste kontrolleras vid nyproduktion och större ombyggnader.
Skattereduktion som privatpersoner kan använda för arbetskostnader vid renovering, ombyggnad och tillbyggnad.
En juridisk rättighet som innebär att en fastighet får använda en annan fastighets mark på ett visst sätt, t.ex. för väg eller avlopp.
Kommunens godkännande efter färdigställande av ett byggprojekt, krävs innan byggnaden får tas i bruk.
Utbyte eller renovering av fastighetens stammar (vatten, avlopp, el), ofta aktuellt i samband med råvindskonvertering.
Tillstånd från kommunen att påbörja ett byggprojekt efter beviljat bygglov och godkänt tekniskt samråd.
Fönster som monteras i taket för att ge naturligt ljus till vindslägenheter.
Utformning av bostäder så att de kan användas av personer med olika typer av funktionsvariationer, krav enligt Boverkets byggregler.
Ventilationssystem där friskluft aktivt tillförs bostaden, ofta tillsammans med mekanisk frånluftsventilation (FTX-system).
Plan som beskriver en fastighets kommande underhållsbehov och kostnader över en längre period, viktig för föreningens ekonomi.
Yta som preliminärt bedöms kunna byggas om, men som kräver vidare tekniska och juridiska utredningar.
System för att säkra ett hälsosamt inomhusklimat, avgörande vid nyproduktion och ombyggnation.
Lägenhet inredd i en tidigare oinredd råvind, ofta exklusiv med snedtak och takterrass.
Process där en bostadsrättsförening upplåter vindsyta som bostadsrätt till en medlem eller extern köpare.
Renovering av inre ytor som golv, väggar och tak utan att påverka installationer eller konstruktioner.

Vill du att vi kontaktar dig?

Vill du få en offert eller har en specifik fråga? Fyll i formuläret så kontaktar vi dig inom kort.

"*" indicates required fields

Consent*

Vanliga frågor och svar

Läs vanliga frågor och svar om lokalomvandling, råvindskonvertering, beslutsfattande och byggprocesser samt hur vi arbetar med detta.

Lokaler

Om lokalen är uthyrd (exempelvis en butikslokal) krävs förhandling eller avtalad uppsägning innan lokalkonverteringen kan påbörjas. Detta sker i enlighet med hyreslagen och eventuella gällande hyresavtal.

Hur lång tid en lokalkonvertering tar varierar beroende på projektets omfattning, men vanligtvis tar det mellan 4 till 8 månader från godkänt bygglov till färdiga bostäder.

Föreningens ekonomi påverkas på flera sätt av en lokalkonvertering. Ni kan få intäkter från upplåtelse eller försäljning, minskade drift- och underhållskostnader samt fler bostadsrätter som delar på föreningens gemensamma kostnader.
Nej. Det beror på fastighetens detaljplan, lokalens läge, tekniska förutsättningar och kommunens bedömning. Vissa lokaler är skyddade för näringsverksamhet enligt planbestämmelser.
Om marknadsvärdet för bostadsrätter är högre än lokalens hyresvärde kapitaliserat över tid, blir konvertering oftast mer lönsamt för föreningen. Dessutom kan tomma lokaler skapa osäkerhet och underhållskostnader.
En källare kan byggas om till bostäder under förutsättning att tekniska och juridiska krav kan uppfyllas, såsom dagsljusinsläpp, ventilation och tillgänglighet. Källarkonverteringar är särskilt vanliga i innerstadsmiljöer.
Ja, bygglov krävs vid en lokalomvandling eftersom det innebär en väsentlig förändring av byggnadens användning. Bygglovet granskar bland annat brandskydd, tillgänglighet och byggnadens påverkan på omgivningen.

Ventilation, dagsljusinsläpp, tillgänglighet för rörelsehindrade och brandsäkerhet är särskilt viktiga frågor vid lokalomvandling till bostäder. Alla nya bostäder måste uppfylla Boverkets byggregler (BBR).

Lokalomvandling innebär att en befintlig lokal, exempelvis butik, kontor eller källare, byggs om till en eller flera bostadslägenheter. Detta kan ge föreningen ett bättre ekonomiskt utbyte än fortsatt uthyrning.
  1. Förstudie och lönsamhetsanalys
  2. Stämmobeslut om omvandling
  3. Bygglovsansökan
  4. Projektering och anpassning
  5. Byggnation
  6. Försäljning eller upplåtelse av nya bostäder

Några exempel på lokalkonverteringar som kan göras är: omvandling av butikslokaler i innerstadshus till exklusiva lägenheter, förädling av kontorslokaler till moderna bostadsrätter samt ombyggnad av garageytor till stadsnära smålägenheter.

Föreningsformer och beslutsprocesser

Föreningen får ofta ett stort ekonomiskt tillskott genom försäljningen av råvindsyta, vilket kan användas för att amortera lån, finansiera underhåll eller sänka månadsavgifterna för alla medlemmar.
I en bostadsrättsförening (BRF) kan föreningen besluta om upplåtelse genom stämma och ta emot insats. I en bostadsförening (BF) kan det krävas enhälligt godkännande, beroende på stadgarna. Det kan också vara svårare att genomföra upplåtelsen rent juridiskt.
Om någon boende motsätter sig en förändring som berör nyttjanderätt (exempelvis förråd på vinden), kan frågan behöva prövas i hyresnämnden. Gleipnergruppen hanterar hela denna process för föreningens räkning.
Efter en lyckad råvindskonvertering eller lokalomvandling kan föreningen ofta sänka sina avgifter eller förstärka sin ekonomi inför framtida renoveringar.
Gleipnergruppen står normalt för hela byggnationen och försäljningen. Föreningen får sin köpeskilling oavsett om slutliga bostäder säljs enligt kalkyl eller ej.

I en BRF krävs normalt enkel majoritet att genomföra ett projekt och en kvalificerad majoritet (2/3) för att flytta förråd. Beslutet att flytta förråd kan även behöva godkännande i hyresnämnden. I en BF är det stadgarna som avgör hur beslutsprocessen går till och i stället för hyresnämnden hanteras oenighet kring stämmobeslut av tingsrätten.

Ja, men det kräver särskilda juridiska processer och beslut från föreningens medlemmar. Efter ombildning gäller bostadsrättslagen och föreningen blir en BRF med alla rättigheter och skyldigheter som följer.
Ja, om majoritet inte uppnås på stämman kan upplåtelsen inte genomföras. Dialog och informationsmöten är därför viktiga för att få medlemmarna att förstå projektets fördelar.

Projektet är helt avslutat efter färdigställande, slutbesiktning och garantibesiktning. Eventuella garantifrågor hanteras av Gleipnergruppen inom avtalad garantitid.

En bostadsförening är en äldre föreningsform som inte alltid följer bostadsrättslagen. I stället gäller stadgarna och lagen om ekonomiska föreningar. Dessa föreningar kan ha andra regler för upplåtelse och försäljning.

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening där medlemmarna äger rätten att nyttja sina bostäder genom bostadsrätt. En bostadsrättsförening regleras av bostadsrättslagen och föreningens stadgar.
En ekonomisk plan är en detaljerad redovisning av föreningens ekonomi före och efter projektet. Den beskriver effekterna av tillkommande insatser, nya avgifter och föreningens framtida skuldsättning.
Föreningsstämman är bostadsrättsföreningens högsta beslutande organ. Här fattas formella beslut om t.ex. upplåtelse av råvindar eller omvandling av lokaler.
I en BRF är pantsättning reglerad och standardiserad genom bostadsrättslagen och är en del av bostadens säkerhet vid lån. I en bostadsförening kan pantsättning vara svårare, och banken kan kräva andra säkerheter eller juridiska genomgångar av stadgar.
Försäljning av gemensamma utrymmen kräver ett stämmobeslut med minst två tredjedelars majoritet av de närvarande på föreningsstämman. Beslutet ska också vara i enlighet med bostadsrättslagen och stadgarna.

De juridiska dokument som krävs är:

  1. Stämmoprotokoll med beslut
  2. Avtal om upplåtelse av råvind/lokal
  3. Bygglov från kommunen
  4. Eventuella överenskommelser med boende och hyresnämndsbeslut.

Bostadsrättsföreningar är generellt enklare att arbeta med för fastighetsutveckling eftersom beslutsprocessen är mer förutsägbar och lagreglerad.
 I detta fall krävs två separata stämmobeslut:
  1. Flytt av förråden kräver antingen att samtliga röstar ja, alternativt en kvalificerad majoritet motsvarande 2/3 av de närvarande medlemmarna på stämman samt Hyresnämndens godkännande av stämmobeslutet. 
  2. Enkel majoritet om mer än 50 % för att upplåta bostäder på vinden.

För att upplåta bostäder i en lokal och ändra användningen krävs en enkel majoritet om mer än 50 % ja-röster på stämman.

Om Gleipnergruppen

Vi arbetar alltid i nära dialog med styrelsen. Vi inleder med en kostnadsfri förstudie där vi kartlägger möjligheterna för råvindsutveckling eller lokalomvandling. Därefter presenterar vi ett tydligt beslutsunderlag till föreningens styrelse och medlemmar. Under hela projektets gång säkerställer vi öppen kommunikation, tydliga tidplaner och en trygg byggprocess.
Vi följer ABT06 som standardavtal för totalentreprenader. Vi anlitar certifierade kontrollansvariga (KA) och tecknar alla nödvändiga entreprenadförsäkringar. Varje projekt inleds med en riskanalys och avslutas med oberoende slutbesiktning. Efter avslutat projekt erbjuder vi garantibesiktning och löpande efterservice.
Gleipnergruppen köper råvinden eller lokalen till ett marknadsmässigt pris efter fastighetens aktuella förutsättningar. Vi tar därefter fullt ansvar för byggnation, finansiering och försäljning. Föreningen får därmed ett ekonomiskt tillskott utan egna investeringsrisker. Detta kan i sin tur leda till sänkta avgifter för befintliga medlemmar och stärkt föreningskassa.
Gleipnergruppen är ett fastighetsutvecklingsbolag med fokus på att skapa mervärden för bostadsrättsföreningar. Vi är specialister på att utveckla outnyttjade ytor såsom råvindar, källare och lokaler till attraktiva bostäder. Vår arbetsmodell bygger på lång erfarenhet, hög kvalitet i alla led och ett nära samarbete med föreningens styrelse.

Vi erbjuder en helhetslösning från idé till inflyttning:

  1. Förstudie och teknisk analys av fastigheten
  2. Framtagande av beslutsunderlag och hjälp vid föreningsstämma
  3. Ansökan om bygglov och hantering av myndighetskontakter
  4. Projektledning och entreprenadgenomförande
  5. Försäljning av färdigställda bostadsrätter och ekonomisk redovisning

Vi har genomfört över 80 färdigställda projekt i framför allt Stockholms innerstad och närförorter. Bland våra tidigare uppdrag finns råvindsutveckling i sekelskiftesfastigheter, omvandling av butikslokaler och skapande av nya moderna vindslägenheter i känsliga kulturmiljöer. Vår erfarenhet sträcker sig över både små och stora föreningar, och vi anpassar varje projekt efter föreningens unika behov.

Råvindar

Processen innebär att råvinden byggs om till fullvärdiga bostadslägenheter. Det kräver tekniska anpassningar såsom bärighet, isolering, ventilation och brandskydd. En lyckad konvertering stärker föreningens ekonomi och kan sänka avgifterna för medlemmarna.
Att konvertera en vind på 200–300 kvm beräknas ta cirka 12 månader från beviljat bygglov. Exakt hur lång tid en råvindskonvertering tar varierar dock för varje projekt, på grund av bland annat handläggningstider och vilka övriga underhållsarbeten som har planerats in.

BBR står för Boverkets Byggregler. Det är ett regelverk som styr hur byggnader ska utformas för att uppfylla krav på säkerhet, tillgänglighet, energihushållning, ventilation och brandskydd.
Vid en råvindskonvertering måste de nya bostäderna uppfylla BBR:s krav, vilket bland annat innebär:

  • Godkänd tillgång till dagsljus i alla bostadsrum
  • Tillräcklig takhöjd och tillgänglighet
  • Energieffektiv isolering och ventilationssystem
  • Fullgott brandskydd och separata utrymningsvägar

Projekteringen och bygglovsansökan anpassas därför alltid efter gällande BBR-krav.

En råvind är ett oinrett vindsutrymme ovanför ett bostadshus, ofta oanvänd och utan inredning. Dessa ytor kan förädlas till attraktiva bostäder vilket skapar värden både för nya boende och för bostadsrättsföreningen.
  • För att få genomföra en vindskonvertering krävs att medlemmarna röstar utifrån ett gediget beslutsunderlag, vilket vår förstudie säkerställer.
  • Långa handläggningstider gör det viktigt att starta planeringen i god tid. Om önskad byggstart planeras inom två år bör processen inledas omgående.
  • Förutom råvind kan även lokalytor såsom butikslokal, förskola, kontor, cykelrum, soprum och pannrum konverteras till bostäder. Om detaljplanen och fastighetens förutsättningar tillåter det kan även påbyggnad med fler våningsplan genomföras.
  • Om tak eller hiss behöver underhåll är det kostnadseffektivt att göra det samtidigt med vindskonverteringen.
Först krävs ett stämmobeslut från föreningens medlemmar med minst två tredjedelars majoritet. Därefter krävs bygglov från kommunen, inklusive tekniska utredningar om brandskydd, tillgänglighet och konstruktion.
Det finns många fördelar med vindskonvertering för en bostadsrättsförening. Förutom att öka fastighetens värde och skapa attraktiva lägenheter som höjer snittpriset i föreningen innebär en råvindskonvertering ett lyft för föreningens ekonomi, vilket kan bidra till att minska er belåning eller bekosta större underhållsarbeten såsom ett stambyte eller fasadrenovering.