För styrelsen innebär projektet ansvaret för möjligen den största affärsmöjligheten sedan föreningens bildades. För fastigheten ett av de största ingreppen såväl praktiskt som estetiskt, troligen sedan husets byggdes.
Vi har genom åren bistått hundratals bostadsrättsföreningar med att framgångsrikt genomföra projekt av detta slag.
Vindsyta som idag sällan används till bostäder och kan ofta ses som ett krångligt och svårt projekt att renovera. Då det vanligtvis saknas isolering, värme och vatten. Däremot är det en otrolig möjlighet att omvandla råvindar till bostäder, något som blivit alltmer populärt senaste åren. Vi konverterar, alltså bygger om ytan till attraktiva vindsvåningar.
Ta kontakt med oss för rådgivning eller en kostnadsfri värdering!
Gleipnergruppen stödjer bostadsrättsföreningar som står inför möjligheten att utveckla nya bostäder i befintlig fastighet. Med ledande kompetenser och stor erfarenhet av projekt av detta slag såväl som att jobba med bostadsrättsföreningar hjälper vi styrelsen genom alla de utmaningar ett utvecklingsprojekt innebär.
Vi arbetar i huvudsak inom det äldre fastighetsbeståndet med råvindskonvertering i Göteborg, Stockholm och Uppsala. Oftast är kunden Brf- styrelser som inte själva har tid, erfarenhet och eller branschkompetens internt för att med trygghet driva projekt, genomföra förstudie och hantera relaterade frågeställningar. Några av de saker som ingår i vårt uppdrag är hur fastighetsfunktioner ska garanteras efter ombyggnaden; juridiska, byggtekniska, arkitektoniska och kulturhistoriska aspekter, tydlighet och processmässig korrekthet i kontakter med relevanta myndigheter, politiker samt hur de nya vindsvåningarna bäst ska utformas och planeras för att motsvara spekulanternas efterfrågan i det specifika området.
Slutmålet är givetvis att föreningen ska få ett så tryggt, kvalitativt och lönsamt projekt som möjligt där styrelsen inte belastas mer än nödvändigt.
Tack vare vårt växande förtroende från marknaden har vi nått en ledande position inom detta segment. Vi förvaltar årligen allt fler bostadsrättsföreningars förtroende i processer och projekt som berör bostadsutveckling inom det befintliga fastighetsbeståndet. Våra projekt omsluter årligen råytor motsvarande hundratals nya bostäder.
Handläggningstiderna för bygglov och att få ärendet behandlade av hyresnämnden varierar från kommun till kommun. Enligt plan- och bygglagen ska ett bygglovsärende handläggas inom 10v från komplett ansökan.
Hyresnämnden kan ta allt ifrån 8-15månader.
Projektering och tekniskt samråd med kommunens inspektör tar i regel 2-3månader.
Byggnation varierar beroende på vindens storlek och om eventuella övriga arbeten ska göras i samband med råvindskonvertering (hiss, tak mm): För en vind om 200-300kvm bör projektet vara avklarat i sin helhet inom 12 månader.
För att få genomföra en vindskonvertering krävs att medlemmarna röstar utifrån ett gediget beslutsunderlag. Förstudien utgör för medlemmarna ett underlag att föra diskussion kring, och för stämman att fatta beslut utifrån.
Att vara noga med beslutsprocess och formalia, så att kallelse och frågeställning utformas korrekt. Beroende på yta som föreningen avser sälja så kan det krävas olika majoritet för att beslutet ska vara giltigt. Detta regleras av bostadsrättslagen i första hand men även stadgarna. Observera att stämmans beslut ibland även behöver godkännande i hyresnämnden.
Då väntetiden för handläggning på stadsbyggnadskontoret och hyresnämnden kan vara väldigt långa, beroende på kommun, så är det klokt att börja planera i god tid innan. Har styrelsen för avsikt att påbörja byggnation inom två år så bör processen påbörjas snarast.
Råvindar och lokaler är de vanligaste ytorna att göra om till bostäder. Även gamla cykelrum, soprum, pannrum etc. kan vara mycket lönsamma att konvertera.
En del fastigheter kan ha möjlighet, om detaljplanen tillåter, att bygga på ett eller flera nya våningsplan på den befintliga fastigheten. Något som är värt att utreda innan vinden bebyggs.
Om underhåll på tak eller hiss föreligger så är det en god idé att utföra i samband med ett råvinds/takpåbyggnads projekt. Dessa arbeten kan genomföras kostnadseffektivt då byggetablering redan finns på plats.
Om föreningen säljer ytan på rot är det viktigt att man konkurrensutsätter köparna genom en budgivning. Budgivningen säkerställer att försäljningspriset och föreningens intäkt maximeras. Att som styrelse sälja ytan på rot till en enskild byggare utan budgivning kan istället innebära att föreningen får mindre betalt än marknadsvärdet och att styrelsens ansvarsfrihet inte kan åberopas.
Föreningens medlemmar ska vara väl införstådda med vad projektet innebär när de fattar ett så stort beslut som att konvertera vinden. Förstudien utreder och beskriver bland annat hur fastighet, förening och medlemmar påverkas av vindsprojektet och ger översiktlig bild av föreningens ekonomiska, tekniska och arkitektoniska förutsättningar. Förstudie utgör till en början ett beslutsunderlag för styrelsen, och i ett senare skede, även för medlemmarna.
Medlemmarna behöver på en föreningsstämma i enlighet med bostadsrättslagen och utifrån ett välunderbyggt beslutsunderlag fatta de formella besluten som erfordras. Beroende på projektets omfattning och hur det påverkar föreningens medlemmar hanteras frågan olika från fall till fall. Vi stödjer styrelsen med samtliga steg i att genomföra en formellt korrekt process.
Många gånger kan ett stämmobeslut utifrån bostadsrättslagen komma att även kräva godkännande i hyresnämnden. Våra jurister stödjer styrelsen igenom hela processen.
För att få inreda föreningens råvind krävs bygglov. Fastighetens detaljplan är i regel styrande för vad som går göras på vindsplanet. Ett vindsbygglov ställer stora krav på god sammanverkan mellan arkitekt och byggtekniska sakkunniga. Förståelse för fastighetens förutsättningar och fastighets installationer och försörjningar. Rn god och etablerad dialog med stadsbyggnadskontoret ger förutsättningar att utvinna maximal antal kvadratmetrar vinden vilket därmed ger föreningen större ekonomiska fördelar och utfall av projektet.
På samrådet går Stadsbyggnadskontorets inspektör bland annat igenom och kontrollerar hur arbetet ska planeras och organiseras, förslaget till kontrollplan av kontrollansvarig och hur myndighetskrav avses uppfyllas. Eventuella konstruktionshandlingar framställs tillsammans med övrig projektering. Först efter godkännande av samtliga ovan punkter utfärdas ett startbesked vilket innebär att arbetena i enlighet med beviljat bygglov får påbörjas.
Byggnationen av en råvind varierar på vindens storlek och projektets omfattning i övrigt men pågår som minst 6 månader och som längst 16 månader. Hiss och material transporteras i regel via en bygghiss som ställs på gatan.
De nya bostäderna ska integreras in i bostadsrättsföreningen och registreras i lägenhetsförteckningen.
